一、项目备案

刚刚肥东纯新盘伟星珑胤台首次备案价公示：

首次备案8栋住宅，共计436套房源，分为两种产品。

（1）精装小高层，面积89-102㎡，均价15578，总价135-165w。

（2）毛坯小高层，面积107-122㎡，均价15911，总价160-200w。

备案价

二、项目规划

伟星珑胤台规划拟新建18栋住宅，其中7栋高层，11栋小高层，共计889套房源。

2011年11月，伟星以单价887万/亩，总价6.5亿，居住楼面价7392元/㎡，竞得FD19-13地块。地块面积73.65亩，容积率1.8，毛坯限价15124元/㎡。

伟星

三、项目分析

对于一个项目进行分析，我们主要从开发商、板块、配套和价格四个维度着手，其中配套主要包括交通、商业、教育、医疗和环境等五个方面。

1、开发商

项目开发商是伟星房产，是伟星集团的全资子公司，很早就进入安徽市场，主要在芜湖。芜湖也被称为伟星城。这两年伟星大力发展合肥市场，短短几年，已经在合肥布局13个楼盘了。合肥九区三县，目前还未进入长丰、政务、高新和滨湖。

开发商方面，虽然伟星是民营企业，但是这两年逆势扩张，也说明他们目前的实力。而且伟星在合肥选地的眼光，还是非常不错的，大多楼盘去化速度都还可以，不用担心现金流的问题。现在唯一等待检验的就是它的商业运营能力，因为大多数地块都有商业。

总体来说，虽然比不上央企国企稳健，但是还算是不错。

伟星

2、板块

项目位于肥东大众路板块，靠近瑶海区，

这个板块，加上旁边的瑶海区，形成一个非常大的居住区。板块内有空地，就会有新的楼盘，新的配套，就有故事可以说，也会有发展潜力。

总体来说，不限购，靠近市区，大型居住区，有发展潜力。

板块

3、配套

（1）交通配套：

地铁：距离地铁二号线三十埠站1.7公里。周边有规划的地铁九号线，但是目前没批复。

开车：新安江路和大众路都是主干道。后面的新安江路会有些噪音。

现在整个合肥的高架交通网基本都完善了，地铁还需要等到2025年左右，才能形成一个比较完善的地铁交通网络。

（2）商业配套：

项目周边住宅大多都有底商，还有龙湖的商业龙誉中心。另外长江路上的龙湖瑶海天街也是一个大型的商业。还有在建的伟星长江赋的商业。整体来说，商业配套还是比较丰富的，可以满足日常的购物逛街需求。

（3）教育配套：

离师范附小和48中肥东分校直线距离约800米左右，不算远。不过新房是等到交付之后，才会划定学区，以当年招生为准。

（4）医疗配套：

离三甲医院合肥市第二人民医院广德路院区直线距离约4公里左右。

（5）环境配套：

距离瑶海湾湿地公园直线距离约2.7公里。瑶海湾湿地公园是瑶海区最大的休闲公园，分为三期，远景规划5000多亩。

另外肥东大众路板块本身就有一些生活配套规划，比如合肥市公共卫生临床医疗中心等。所以说不仅板块内有配套，靠近瑶海区，也可以享受到瑶海区的配套。整体居住舒适度和氛围都还不错。

区域

4、价格

项目毛坯限价15142元/㎡，目前备案两种产品，一种是精装小高层，均价15578肥东住宅信息房产网，一种是毛坯小高层，均价15911。和放风价17000左右还是有所差距的。

这个价格，和目前周边次新小区挂牌价基本差不多。但是项目是有精装的，而且周边部分次新小区有的还没满两年，税费较高。在这个情况下，买新房和二手房，就看每个人的需求了。需求不同，选择也不同，没什么太大的差别。

另外项目不远处的大众路西侧，4月28日即将出让三个居住地块，毛坯限价14800左右。如果项目不快点去化，竞争压力就要来了。整体来说，价格和周边新房和二手房基本一致。

四、总结

这个板块就随便聊聊。

1、项目能不能买？

项目所在大众路板块，是目前整个肥东，购房者比较认可的板块之一，不限购，离市区近，配套比较齐全。130-150万左右的预算是可以考虑这边的。当然有购房资格的客户，也可以对比新站职教城板块的新房。

2、肥西1.9万，肥东1.7和长丰1.6？

最近经常听到这句话，新政后各区域都有自己的毛坯限价，比如肥西限价15000左右，长丰限价13999，肥东限价13000-15000左右。理论上加精装，是上面这个价。但是也要根据市场情况肥东住宅信息房产网，还有购房者的认可度。

肥西热度比较高，备案最高的是保利拾光年19300，确实达到了，而且接受度也很高。主要还是位置好。但不是每个板块都会是这个价格。

说回肥东，本来最有希望的伟星，会达到17000的备案价，但实际上也没有。如果真的达到17000了，为什么不加点去东部新中心呢。

所以标题的价格，指的也是理论和个别楼盘，要根据市场的情况来说，至少今年不太会。如果市区放开限购，三县的购房人群还会进一步减少。

所以不用焦虑，准备今年置业的，谨慎一些，不为过。